Zwei Investoren kaufen dieselbe Anlagewohnung. Einer holt sich über die Steuer 54.000 € zurück. Der andere null.
Der Unterschied liegt nicht im Kredit und nicht im Einkommen. Sondern darin, ob Objekt, Struktur und Timing steuerlich zusammenpassen. 9 von 10 Anlagewohnungen am Markt tun das nicht. Wir rechnen dir konservativ vor, ob deine nächste dazugehört.
- Report „Immobilien-Steuerhack 2025/26“ sofort als Download
- Kostenlose, bauträgerunabhängige Ersteinschätzung am echten Objekt
- Konservativ gerechnet: Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand und Anschlusszins gehören in dieselbe Rechnung wie der Steuervorteil
- Auch fürs zweite und dritte Objekt, wenn du schon vermietest
- Und für den ersten Kauf, wenn du es ernst meinst
Echte Fälle. Echte Namen. Echte Bescheide.
Vier Kunden, vier Kapitalanlage-Wohnungen. Konservativ gerechnet, bauträgerunabhängig geprüft — mit Einwilligung veröffentlicht.
- Steuerlast vorher21.066 €/Jahr
- Kaufpreis379.600 € · 100 % finanziert
- Eigenkapitalnur 17.870 € (Nebenkosten)
- Steuerersparnis Jahr 112.300 €
- Ab Jahr 2+782 €/Monat · EK-Rendite 26,1 %
- Steuerlast vorher36.364 €/Jahr
- Kaufpreis306.700 € · 100 % finanziert
- Kaltmiete1.052 €/Monat
- Steuerersparnis Jahr 17.914 €
- Über 10 Jahre~54.000 € · +541 €/Monat
- Steuerlast vorher40.731 €/Jahr
- Kaufpreis304.600 €
- Eigenkapitalnur 14.682 €
- Steuerersparnis Jahr 111.067 €
- Über 20 Jahre67.871 € · +740 €/Monat · EK-Rendite 27,9 %
- Steuerlast vorher50.727 €/Jahr
- Kaufpreis291.000 € · Sollzins 4,17 %
- Kaltmiete891 €/Monat
- Jahr 113.137 € Ersparnis · +1.095 €/Monat
- Über 19 Jahre118.108 € · ab Jahr 2 +743 €/Monat
Du vermietest schon? Ab Objekt zwei rechnet die Bank anders.
Bei der zweiten Wohnung bewertet die Bank nicht nur dein Gehalt. Bestehende Mieteinnahmen zählen — je nach Institut — anteilig als Einkommen, und eine sauber laufende Erstimmobilie ist der beste Beleg, dass du mit Immobilien umgehen kannst. Genau deshalb scheitert die zweite Wohnung fast nie am Geld. Sie scheitert an der ersten: Wer die erste falsch strukturiert gekauft hat, bekommt für die zweite kein Ja mehr.
Faustregel: Läuft dein Objekt seit 12 Monaten stabil, hast du Rücklagen und bleibt dir netto etwas übrig, ist Objekt zwei rechenbar. Wir prüfen Bestand und Beleihungsspielraum, bevor wir über ein neues Objekt sprechen.
„Ohne Eigenbestand heißt für mich: ehrliche Empfehlung. Die erste Wohnung läuft, die zweite ist in Planung.“T. & S. R., Unternehmerpaar
So entsteht deine Ersteinschätzung
- Wir prüfen deine Situation: Einkommen, Steuerlast, Ziele — in einem kurzen Telefonat.
- Objekt-Selektion: Nur Objekte, die sich rechnen und die steuerlichen Hebel tragen — vom Bundesfinanzhof-bestätigten Restnutzungsdauer-Gutachten über die Kaufpreisaufteilung bis zu Kniffen, die kaum jemand kennt.
- Du bekommst die Rechnung schwarz auf weiß — konservativ kalkuliert, bevor du irgendetwas entscheidest.
Für wen sich das nicht lohnt
Ehrlichkeit gehört zur Rechnung: Wer einen niedrigen Steuersatz hat, unsichere Einkünfte oder keine Rücklagen, sollte jetzt nicht kaufen — sondern warten. Das sagen wir dir auch so. Eine Ersteinschätzung endet bei uns nicht selten mit einem klaren Nein.
Was Kunden uns schreiben
Unaufgefordert, nachdem das Gutachten beim Finanzamt durch war.
Die Fragen, die uns jeder stellt
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
In vielen Fällen reicht es, die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu tragen — bei unseren veröffentlichten Fällen waren das zwischen 14.682 € und 17.870 €. Der Kaufpreis selbst wurde zu 100 % finanziert. Ob das bei dir geht, hängt von Einkommen, Schufa und Bestand ab. Genau das klären wir in der Ersteinschätzung.
Was passiert bei Mietausfall?
Der gehört in die Rechnung, bevor du kaufst — nicht danach. Wir kalkulieren Leerstand und Instandhaltung konservativ ein und sprechen über Rücklagen und Absicherung. Eine Wohnung, die nur ohne Mietausfall funktioniert, ist keine Empfehlung.
Warum nicht einfach ETF?
Berechtigte Frage, und wir rechnen beide Seiten ehrlich. Der Unterschied liegt im Fremdkapital-Hebel und der steuerlichen Behandlung: Beim ETF investierst du versteuertes Geld, bei der vermieteten Immobilie arbeitet das Geld der Bank mit, und die Steuerersparnis senkt deinen Einsatz. Dafür ist die Immobilie unflexibler und braucht Management. Beides hat seinen Platz — oft nebeneinander.
Verkauft ihr eigene Objekte?
Nein. Wir halten keinen Eigenbestand und verdienen nichts am Verkauf einer bestimmten Wohnung. Deshalb müssen wir dir nicht verkaufen, was im Regal liegt — wir können frei auswählen, was zu deiner Situation passt. Und auch mal Nein sagen.
Was sagt mein Steuerberater dazu?
Der darf und soll jede Zahl prüfen. Die Hebel, mit denen wir arbeiten — Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung — sind vom Bundesfinanzhof bestätigt. Wichtig ist die Reihenfolge: Die AfA veredelt ein gutes Objekt, sie rettet kein schlechtes. Erst das Objekt, dann die Struktur, dann die Steuer.
Was passiert nach dem Eintrag?
Du bekommst den Report sofort. Danach ruft dich einer von uns einmal kurz an — 10 bis 15 Minuten, deine Situation, dein Potenzial, deine Fragen. Kein Verkaufsgespräch: Am Ende weißt du, ob und wie es sich für dich rechnet. Entscheiden tust du danach, in Ruhe.
Rechnen wir es durch — konservativ, an einem echten Objekt.
Wo stehst du gerade beim Thema Kapitalanlage-Immobilien?
Damit die Ersteinschätzung zu deiner Situation passt.
Wie hoch ist euer gemeinsames Bruttojahreseinkommen (circa)?
Der Steuerhebel hängt direkt von eurem Einkommen ab - so rechnen wir die Ersteinschätzung realistisch.
Bist du grundsätzlich offen, in eine Kapitalanlage-Immobilie zu investieren?
Ehrliche Antwort genügt - der Report ist in jedem Fall kostenlos.
Wie viel Eigenkapital könntest du grob einsetzen?
Grobe Einordnung reicht völlig.
Fast geschafft - wohin dürfen wir den Report schicken?
Du bekommst den Report sofort. Danach melden wir uns einmal kurz telefonisch zur kostenlosen Ersteinschätzung.
Dein Report ist bereit!
Ein letzter Schritt: Such dir direkt deinen Wunschtermin für die kostenlose Ersteinschätzung aus - 15 Minuten Telefonat mit Jeremy oder Laura.
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